민법3 전세권

전세권은 물권이기 때문에 전세권의 처분을 제한, 금지할 수 있다.

 

전세권의 소멸 전이라도 전세권과 분리하여 정지조건부의 전세금 반환채권만으로 양도할 수 있다.

전세권이 존속하는 동안에도 장래에 그 전세권의 소멸로 인해 전세금 반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있다.

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건물에 대해 1순위 저당권, 2순위 전세권, 3순위 저당권이 설정되어 있는데, 3순위인 저당권자가 경매신청을 하였다.

전세권자와 저당권자의 우선순위는 설정등기의 순위에 의한다. 하지만 경매를 신청한 때에는 저당권 설정 이전, 이후에 성립된 전세권인지 여부는 최선순위 저당권을 기준으로 한다. 따라서 저당권이 지상권보다 먼저 설정된 경우에 해당하여 후순위 저당권자가 경매를 실행하더라도 모두 소멸하고 경매대금에서 저당권자가 먼저 배당을 받고 남은 금액에 한아여 지상권자 그리고 저당권자가 배당을 받게 된다.

 

지상권은 5년, 15년, 30년의 최단기간의 제한 규정이 있을 뿐, 최장기간의 제한 규정이 없어서 영구 약정이 가능하다.(판례)

전세권의 존속기간에 관하여는 최단기간은 물론 최장기간의 제한 규정이 있다. 토지, 건물의 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 한다. 건물(토지 X)에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.

 

지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

전세권자는 계약의 갱신청구권은 인정되지 않지만 법정 갱신은 인정된다.

 

전세권자와 전세권 설정자 쌍방 모두에게 부속물 매수청구권이 인정된다. 전세권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복해야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권 설정자가 그 부속물 건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다. 

 

 

전세권자에게 인정되는 권리, 부과되는 의무

과실수 취권, 물권적 청구권, 경매 청구권, 원상회복 의무, 부속물 매수청구권, 전세권의 소멸 통고, 유익비 상환청구

통상의 관리에 속한 비용인 필요비의 상환을 청구하지 못한다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다.

 

전세권자는 목적물의 일부에 대한 전세권의 경우 다른 채권자의 경매신청 등으로 그 부동산 전부가 경매되는 경우, 목적물 전부로부터 우선변제를 받을 수는 있다.

전세금액은 필요적 등기사항으로서, 등기된 금액에 대하여는 제삼자에게 대항할 수 있다.

 

전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되는 것이지만 그렇다고 하여 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급을 갈음할 수 있다.

 

제3취득자란 저당권이 설정된 부동산에 대해 저당 목적물의 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 자를 말한다. 제3취득자가 목적물에 지출한 필요비, 유익비는 저당 목적물의 배당에서 제1순위인 담보권 실행의 비용 다음의 제2순위다. 따라서 선순위인 저당권 자보다도 우선적으로 비용의 상환을 받을 수 있다.  따라서 전세권이 저당권보다 후에 설정된 경우, 전세권자가 목적물에 유익비를 지출했다면 전세권자는 저당 목적물의 매각대금에서 그 비용을 우선 상환받을 수 있다.

 

저당 부동산에 대해 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다. 지상권이 저당권보다 후에 설정된 경우, 지상권자는 저당권자에게 그 토지로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

전전세권도 또 하나의 전세권이므로 전전세권 설정의 합의와 등기에 의하여 취득한다. 원 전세권 설정자의 동의는 요하지 않는다.

전세권의 법정 갱신은 법률 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권자는 그 등기 없이도 전세권 설정자나 그 목적물을 취득한 제삼자에 대해 그 권리를 주장할 수 있다.

 

전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권 설정등기 말소 없이도 당연히 소멸하고, 단지 전세금 반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환까지 그 전세금 설정등기의 효력이 존속하고 있다.

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갑은 을에게 자신의 토지에 전세권을 설정해주고, 병은 을의 전세권 위에 저당권을 취득했다. 그 후 전세권은 존속기간의 만료로 종료했다.

병은 을이 채무를 이행하지 않으면 전세권 자체에 대해 저당권을 실행할 수 없다. 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 그 전세권에 대한 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대해 저당권을 실행할 수 없게 된다.

병이 을의 전세금 반환채권을 압류하더라도 전세금 반환채권으로부터 우선변제를 받을 수 있다. 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금 반환채권에 대하여 추심명령 또는 전부명령을 받거나 제삼자가 전세금 반환채권에 대해 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있고, 적법한 기간 내에 당권 설정자가 받을 금전 기타 물건의 지급 또는 인도 전에 압류의 방법으로 물상 대위권을 행사한 저당권자는 전세권자에 대한 일반 채권자보다 우선변제를 받을 수 있다.