민법5 유치권의 성립요건

우선변제적 효력

유치권에는 원칙적으로 우선변제적 효력이 없다. 따라서 우선변제권을 전제로 하는 물상 대위권도 인정되지 않는다.

 

유치권 성립요건 - 목적물과 채권 간의 견련 성

피담보채권이 발생한 이후에 물건의 점유를 취득한 경우에도 유치권은 성립할 수 있다.

유치권이 성립하려면 채권이 목적물에 관하여 발생한 것이기만 하면 될 뿐, 채권이 반드시 목적물의 점유 중에 생겨야 하는 것은 아니다. 

 

유치권 성립요건 - 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우

긍정 판례: 건물 임차인이 건물에 관한 유익비 상환청구권에 터 잡아 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지, 사용에 필요한 범위 내에서 임대차 부분에도 그 효력이 미친다.

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부정 판례: 토지의 임차인이 토지에 설치한 시설물에 대한 부속물 매수청구권에 기하여 임차물인 토지에 대해 유치권을 주장한 사안에서, 임차인의 부속물 매수청구권은 건물 기타 공작물을 임대차한 경우에 생기는 것으로서, 그것에 기해 임차물인 토지에 대해 유치권을 주장할 수 없다. 

임대인과 임차인 사이에 건물명 도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금 반환청구권은 건물에 관해 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 유치권을 행사할 수 없다. 

임대인이 건물 시설을 해주지 않음으로 인해 임차인이 건물을 임차 목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권을 위한 임차물에 대한 유치권은 부정한다.

 

유치권 성립요건 -  채권의 변제기가 도래하였을 것

채권이 변제기에 있어야 한다. 치권의 변제기가 도래하지 않은 동안에는 유치권이 성립하지 않는다. 

 

유치권 성립요건 -  타인 소유의 물건

유치권은 타인의 물건에 성립되는 것이기 때문에 자기의 물건에 대해서는 인정되지 않는다. 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당하는 기성 부분은 수급인의 소유라고 할 것이므로 수급인은 이에 대해 유치권을 가질 수 없다.

 

유치권 성립요건 -  적법한 점유

사기나 강박에 의한 점유자 또는 임대차 계약을 체결함이 없이 점유한 점유자 등 불법점유자는 그 물건에 관해 필요비, 유익비를 지출한 사실이 있다 해도 이에 대한 유치권을 행사할 수 없다.

 

경매절차가 개시된 후에도 유치권을 주장하면서 다시 유익비를 지출했다면 그 유익비에 대해서도 유치권을 행사할 수 있다.

부동산 경매 시 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시 결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분 금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 않고, 유치권 취득시기가 근저당 설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 

 

유익비 상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장을 배척하려면 적어도 그 점유가 불법행위로 인하여 개시되었거나 유익비 지출 당시 이를 점유할 권원이 없음을 알았거나 이를 알지 못함이 중대한 과실에 기인하였다고 인정할만한 사유를 상대방이 주장, 증명해야 한다.

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유치권이 성립하기 위해서는 목적물의 점유가 필요하다. 점유는 직접점 유이든 간접 점유이든 상관없다. 다만 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것이 본질이므로 그 직접 점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다.

 

유치권 성립요건 -  특약의 부존재

유치권은 법정 담보물권이지만 채권자의 이익 보호를 위한 채권담보의 수단에 불과한 것이므로 이를 배제하는 특약은 유효하다. 

임대차에서 건물의 임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도 하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.